디에이치 반포124 추첨제, 1주택자에게도 기회가 있을까? 자격·세금 체크리스트 | 나의 경제 학습 일기 #5

이 글의 핵심

• 디에이치 반포124 일반공급 추첨제 물량은 약 282세대(매부리TV 추정치). 1주택자에게도 문은 열려 있다
• 다만 1주택자는 무주택 우선추첨이 끝난 뒤 남는 물량에서만 경쟁하고, 넣으면 안 되는 타입도 있다
• 진짜 허들은 자격이 아니라 돈이다: 분양가 25억 초과 시 대출 한도 2억, 계약금 20%, 잔금은 2027년 말
• 당첨돼 2주택이 되면 세금은 "셋 다 중과"가 아니다. 취득세·보유세·양도세가 각각 다르게 움직인다

이 글은 공개된 영상과 기사를 공부하며 정리한 학습 기록이며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 물량·분양가는 확정 모집공고 전의 추정치입니다.

이 글에서 정리한 것

1. 왜 다들 이 청약 얘기를 할까
2. 당첨자는 이런 순서로 뽑힌다
3. 청약 자격 다섯 가지
4. 진짜 허들은 자격이 아니라 돈이다
5. 당첨되면 2주택, 세금은 "셋 다 중과"일까
6. 1주택자 준비 체크리스트

01 왜 다들 이 청약 얘기를 할까

올해 분양 최대어로 꼽히는 디에이치 반포124(옛 디에이치 클래스트) 청약이 한 달 앞으로 다가왔다. 30평대 기준 30억원대 시세차익이 거론되는 단지다.

매부리TV 분양나우(2026.11.11 녹화)가 기관추천 특별공급 공고와 특별공급 총량(930세대), 최근 3년 서울 분양의 배분 패턴을 근거로 타입별 추첨제 물량을 역산해 공개했다. 핵심 메시지는 이것이다. 특별공급 요건이 안 되고 가점이 낮아도(일반공급 가점제는 69점은 돼야 한다는 얘기가 나온다), 추첨제라는 문이 남아 있다는 것.

나는 이 영상을 "1주택자라면 어떻게 읽어야 할까"라는 질문을 들고 봤다. 추첨제는 무주택자뿐 아니라 1주택자도 신청할 수 있기 때문이다.

02 당첨자는 이런 순서로 뽑힌다

예를 들어 59A 타입에 신청하면 당첨자는 세 단계로 걸러진다.

단계	대상	물량 배분
1. 가점제	전원 자동 참여	가점 높은 순
2. 무주택 우선추첨	가점 탈락한 무주택자	추첨제 물량의 75%
3. 통합추첨	탈락 무주택자 + 1주택자	나머지 25%

무주택자는 기회가 세 번 오지만, 1주택자는 마지막 통합추첨 딱 한 번이다. 그마저도 앞 단계에서 탈락한 무주택자 전원과 다시 경쟁하므로 확률은 상당히 낮다.

그리고 1주택자가 넣으면 안 되는 타입이 있다. 영상의 추정 물량 기준으로 정리하면 이렇다.

타입	왜 피해야 하나
80A	추첨제 물량 자체가 0 (가점 자신 있는 사람 전용)
80B, 84C	통합추첨(무주택+1주택) 물량이 0 → 1주택자 몫 없음
130	1주택자 배정 물량이 안 나옴. 114·130은 세부 타입 미공개라 확정 공고 확인 필수

이 물량은 어디까지나 추정치다. 확정 모집공고가 나오면 반드시 타입별 추첨제 물량을 다시 확인해야 한다.

03 청약 자격 다섯 가지

요건	내용
서울 2년 이상 거주	경기·인천 2순위도 있지만 최근 3년 강남3구·용산 분양가상한제 청약에서 당첨 사례 0
청약통장 24개월	가입 후 24개월 경과. 지금 만들면 늦는다
면적별 예치금	월 납입인정액과 무관하게 한 번에 넣어도 인정 (서울 85㎡ 이하 기준 300만원)
무주택 또는 1주택	2주택 이상은 불가
세대주	투기과열지구라 세대주만 신청 가능

04 진짜 허들은 자격이 아니라 돈이다

자격을 다 갖춰도 넘어야 할 산이 남는다. 영상이 꼽은 허들을 정리하면 이렇다.

① 분양가. 평당 9천만원 중후반이 업계 예상. 사실상 평당 1억으로 보면 84타입(34평) 기준 약 34억이다.

② 계약금 20%. 당첨 직후 분양가의 20%를 현금으로 내야 한다. 84타입이면 7억 가까운 돈이다.

③ 대출 한도. 분양가 25억 초과면 주택담보대출이 2억까지만 나온다. 즉 84타입은 현금 30억대 동원력이 필요하다. 단 59타입은 확정 분양가가 25억 아래로 나오면 한도 4억 구간이 될 수 있어, 확정 분양가가 중요한 변수다.

④ 잔금 일정. 사실상 후분양이라 입주와 잔금이 2027년 말이다. 1년 안에 잔금까지 완납해야 한다.

⑤ 갭투자 봉쇄. 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혀 있어 현금 전세입자를 구해야 하는데 반포는 전세가율이 낮다. 게다가 중도금 대출을 받으면 실입주 의무가 붙는다. 사실상 실거주 가능한 사람만 들어오라는 설계다.

05 당첨되면 2주택, 세금은 "셋 다 중과"일까

1주택자가 당첨돼 기존 집을 전세 주고 입주하면 1가구 2주택이 된다. 나는 처음에 "그럼 취득세·보유세·양도세가 전부 중과되는 것 아닌가"라고 생각했는데, 공부해 보니 세금마다 구조가 달랐다.

세금	2주택이 되면
취득세	조정대상지역 2주택 취득 시 8% 중과가 원칙. 다만 일시적 2주택(기한 내 기존 집 처분)이면 일반세율(1~3%). 금액이 가장 크게 갈리는 지점
보유세	재산세는 집마다 각각 부과돼 중과 없음. 종부세는 2주택까지 일반세율이지만 1주택 혜택(공제 12억, 고령·장기보유 공제) 상실 + 두 집 합산으로 부담 증가
양도세	2주택 상태에서 팔면 1주택 비과세(12억) 불가. 일시적 2주택 요건을 맞춰 기한 내 기존 집을 팔면 비과세 유지 가능

정리하면 "계속 2주택 유지"가 세금상 가장 불리한 조합이고, 기한 내 갈아타기(일시적 2주택)로 설계해야 세금이 산다. 세율과 특례 기한은 최근 대책으로 바뀌었을 수 있으니 실행 전 반드시 그 시점의 확정 규정과 세무사 확인이 필요하다.

06 1주택자 준비 체크리스트

• 청약통장 가입 24개월 경과 확인
• 면적별 예치금 미리 입금
• 세대주 여부 확인 (아니라면 변경 검토)
• 서울 거주 2년 요건 확인
• 확정 모집공고에서 타입별 추첨제 물량·분양가 재확인 (80A·80B·84C·130 주의)
• 계약금 → 중도금 → 잔금(2027년 말) 현금 흐름 시뮬레이션
• 기존 집 처분 시한(일시적 2주택 요건) 시뮬레이션

자주 묻는 질문

Q1. 1주택자도 추첨제에 넣을 수 있나요?

가능합니다. 다만 무주택 우선추첨이 끝난 뒤 통합추첨 한 번뿐이고, 1주택자 몫이 아예 없는 타입(추정 기준 80A·80B·84C·130)은 피해야 합니다.

Q2. 청약통장을 지금 만들면 될까요?

안 됩니다. 가입 후 24개월이 지나야 해서 이번 청약에는 쓸 수 없습니다. 예치금은 한 번에 넣어도 인정되므로, 통장이 오래됐다면 예치금만 미리 채우면 됩니다.

Q3. 전세를 끼고(갭) 받을 수 있나요?

사실상 어렵습니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혀 현금 세입자가 필요하고, 중도금 대출을 받으면 실입주 의무가 붙습니다.

오늘 학습 일기

처음엔 "2주택이 되면 보유세·취득세·양도세가 전부 중과"라고 뭉뚱그려 생각했다. 공부해 보니 중과의 핵심은 취득세였고, 종부세는 중과가 아니라 1주택 혜택의 상실, 양도세는 파는 순서와 시점의 문제였다. 세금을 하나의 덩어리가 아니라 각각의 구조로 나눠 보는 눈이 조금 생긴 것 같다.

또 하나. "로또 청약"이라는 말에 가려져 있지만, 계약금 20%와 대출 한도 2억이라는 조건을 붙이는 순간 응모 자격이 사실상 현금 동원력으로 제한된다는 것도 이번에 배웠다. 기회의 문이 열려 있다는 것과 그 문을 통과할 수 있다는 것은 다른 얘기였다.

참고·면책
매부리TV '분양나우' 영상(2026.11.11, 유튜브 공개분)을 보고 공부한 기록입니다. 물량·분양가는 확정 모집공고 전의 추정치이며, 세금 관련 내용은 일반적인 세법 틀 기준의 학습 내용으로 개인 상황과 최신 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 청약·매매 전에는 모집공고 원문과 세무사 등 전문가 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아닙니다.

본문 이미지는 Gemini로 생성했습니다. 이 글의 구조와 문장 정리는 클로드와 함께했다. 질문과 생각은 내 것이다.