반응형
관리처분인가 후 이전고시 전, 입주권(조합원 지위) 매입 가능할까?
단계별, 지역별 법적 근거 총정리
재건축·재개발 투자에서 가장 뜨거운 타이밍 중 하나는 바로 관리처분인가 이후부터 이전고시 이전까지의 구간입니다. 이 시기에 '입주권' 또는 '조합원 지위'를 양수할 수 있느냐는 규제지역 여부, 조합의 규약, 법적 근거에 따라 확연히 달라집니다.
1. 결론 먼저!
- 일반지역(비투기과열지구) : 입주권(조합원 지위) 매입 원칙적으로 가능
- 투기과열지구 : 매입 불가 (단, 상속·이혼·해외이주 등 예외사유만 허용)
2. 관련 법령 한눈에 보기
도시 및 주거환경정비법 제39조, 제47조 주요 내용 요약
- 일반지역
- “투기과열지구가 아닌 경우에는 조합설립 인가 이후에도 조합원 지위 양도 가능”
- 소유권 등기 이전 + 조합 신고 요건 충족 시 입주권 매입 가능 - 투기과열지구
- “조합설립 인가일부터 관리처분계획 인가 전까지는 조합원 지위 양도 금지”
- 단, 상속, 이혼, 경매 등 예외 사유에 해당할 때만 가능
3. 단계별 입주권(조합원 지위) 양수 가능 여부 정리
| 사업 단계 | 일반지역(비투기과열) | 투기과열지구 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 ~ 관리처분인가 전 | 가능 (등기 + 조합 신고) | 불가 (예외사유만 허용) |
| 관리처분인가 후 ~ 이전고시 전 | 가능 (법적으로 허용) | 불가 (예외사유만 허용) |
| 이전고시 이후 | 거래 자유 (분양권 취급) | 거래 자유 (분양권 취급) |
※ 근거법령: 『도시 및 주거환경정비법』 제39조, 제47조
4. 입주권 매입 전 확인해야 할 체크리스트
- 해당 지역이 투기과열지구인지 확인
- 정부24 또는 국토부 홈페이지에서 확인 가능 - 조합 정관 확인 (양도 제한 여부)
- 소유권 이전등기 및 조합원 변경 신고 완료 여부
- 실거래 신고 및 세금 확인 (취득세·양도세 등)
- 계약서에 입주권 양수 명시 여부
- 사업 추진 단계 재확인 (관리처분인가·이전고시 여부)
- 전문가 상담 필수 (법무사, 중개사, 세무사 등)
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 마포구, 용산구 등 해제된 지역은 지금 입주권 매입 가능한가요?
A. 네. 투기과열지구에서 해제된 일반지역이라면 원칙적으로 매입 가능합니다. 단, 조합 자체의 정관에서 양도 제한을 둘 수 있으므로 사무실 문의 필수입니다.
Q. 소유권 이전과 조합 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A. 조합원 지위가 법적으로 인정되지 않아 분양 대상자에서 제외될 수 있습니다. 반드시 등기 및 조합 변경 신고를 완료해야 합니다.
6. 마무리 요약
- 일반지역은 관리처분인가 후 ~ 이전고시 전 입주권 매입 가능
- 투기과열지구는 동일 시점 양수 불가 (예외사유만 인정)
- 거래 전 지역 규제 / 조합 규약 / 사업 단계 / 등기·신고 여부를 반드시 확인하세요
Tip. 계약 전 ‘조합설립 인가일’, ‘관리처분 인가일’, ‘이전고시일’ 등 주요 일정을 정확히 파악하고, 입주권 승계가 가능한 시점인지 반드시 확인하세요.
※ 본 글은 2025년 4월 기준 법령 및 공공자료를 기반으로 작성되었으며, 향후 제도나 정책 변동에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 항상 최신 자료와 전문가의 상담을 병행하시기 바랍니다.
반응형